Le financement d’un bien immobilier en France ne se limite pas au traditionnel prêt amortissable. Selon votre patrimoine, votre situation de résidence et vos objectifs d’investissement, plusieurs solutions peuvent être envisagées. Les banques françaises proposent principalement trois types de financement : le prêt amortissable, le prêt in fine et, pour certains profils patrimoniaux, le prêt hypothécaire adossé à un autre bien.

Chaque solution répond à des besoins spécifiques et mérite d’être étudiée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale.

Le prêt amortissable : la solution de référence

Le prêt amortissable est le mode de financement le plus courant en France. À chaque échéance, l’emprunteur rembourse une partie du capital ainsi que les intérêts. Au fil des années, le capital restant dû diminue progressivement jusqu’à être totalement remboursé à l’échéance du prêt.

Cette solution est privilégiée aussi bien pour l’acquisition d’une résidence principale que d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Les avantages

• Une réduction progressive de l’endettement.
• Un coût total du crédit généralement inférieur aux autres solutions.
• Des mensualités connues à l’avance lorsque le prêt est à taux fixe.
• Une excellente visibilité budgétaire.
• Des conditions de financement souvent plus favorables auprès des banques françaises.

Les inconvénients

• Des mensualités plus élevées puisque le remboursement du capital est immédiat.
• Une capacité d’investissement parfois réduite en raison d’un effort d’épargne mensuel plus important.
• Une moindre optimisation patrimoniale pour les investisseurs disposant d’un patrimoine financier conséquent.

Le prêt in fine : un outil d’optimisation patrimoniale

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine prévoit le remboursement du capital en une seule fois à l’échéance du crédit. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et l’assurance.

Cette solution est principalement destinée aux investisseurs disposant d’un patrimoine financier important. Le capital emprunté est généralement garanti par le bien lui-même ainsi qu’une/des garanties financières/foncières.

Les avantages

• Des mensualités plus faibles.
• Une meilleure préservation de la trésorerie.
• La possibilité de maintenir son capital investi sur des supports financiers susceptibles de générer un rendement supérieur au coût du crédit.
• Une optimisation fiscale potentielle dans le cadre d’investissements locatifs, les intérêts restant élevés pendant toute la durée du prêt.

Les inconvénients

• Un coût global du crédit plus élevé.
• L’obligation de disposer d’un patrimoine plus conséquent.
• Des critères d’octroi plus sélectifs.
• Une exposition éventuelle au risque de marché si la valeur du bien venait à baisser.

Le prêt hypothécaire : effet de levier sur un patrimoine immobilier

Moins répandu en France, le prêt hypothécaire permet de réendetter un bien et donc de lever de la dette pour tout type d’usage.

Très courant chez les Anglo Saxons, le prêt hypothécaire permet de financer des travaux, acheter une voiture ou encore d’acheter un bien à l’étranger.

Le principe est simple : plutôt que de financer directement le bien acquis en France, l’emprunteur met en garantie un bien immobilier dont il est déjà propriétaire, situé dans un autre pays, par exemple :

• un appartement à New York ;
• une maison à Londres ;
• une villa à Dubaï ;
• un chalet en Suisse ;
• ou tout autre actif immobilier situé dans une juridiction acceptée par le prêteur.

Cette garantie permet à certaines banques spécialisées de financer tout ou partie de l’acquisition en France sans nécessairement prendre une hypothèque sur le bien français.
Cette solution est particulièrement appréciée des clients internationaux souhaitant acquérir rapidement un pied-à-terre en France tout en conservant leurs investissements existants.

Les avantages

• Valoriser un patrimoine immobilier déjà constitué sans avoir à le vendre.
• Préserver les liquidités.
• Simple et rapide.

Les inconvénients

• Les taux sont généralement biens supérieurs aux taux français (5.50 à 7.00%).
• L’emprunt porte sur la totalité de la somme (vous perdez l’effet de levier de l’hypothèque).
• Risque de change entre le prêt hypothécaire (dénomination en USD, GBP) et l’actif qui est en EUR.

Quelle solution privilégier ?

Le choix du financement dépend avant tout de votre situation personnelle, de votre patrimoine et de vos objectifs.

Le prêt amortissable reste la solution idéale pour la majorité des acquéreurs recherchant simplicité, sécurité et maîtrise du coût global de leur financement.

Le prêt in fine s’adresse davantage aux investisseurs expérimentés (>1M€) souhaitant optimiser leur allocation patrimoniale et conserver leurs actifs financiers.

Le prêt hypothécaire, solution la plus onéreuse, constitue une alternative particulièrement pertinente pour les clients internationaux d’un âge avancé pour qui l’optimisation du patrimoine n’est plus un enjeu majeur.

L’importance d’une stratégie de financement sur mesure

Chez Société2Courtage, nous accompagnons des acquéreurs français expatriés ainsi que des clients internationaux originaires de plus de 60 pays. Grâce à notre expertise des financements transfrontaliers et à notre réseau de partenaires bancaires en France et en Europe, nous construisons des solutions de financement adaptées aux profils les plus variés, qu’il s’agisse d’un prêt amortissable classique, d’un financement in fine ou d’un prêt hypothécaire adossé à un patrimoine immobilier situé à l’étranger.

Chaque projet est unique. Notre mission est d’identifier la structure de financement la plus performante afin de préserver votre patrimoine, optimiser votre capacité d’investissement et sécuriser votre acquisition en France.